Kauf und Besitz einer Immobilie in einem Milieuschutzgebiet stellt Eigentümer vor ganz besondere Herausforderungen. Welche baulichen Veränderungen darf ein Mietshausbesitzer noch vornehmen? Und was regelt das Vorkaufsrecht?

Was ist ein Milieuschutzgebiet?

Unter Milieuschutzgebieten versteht man die stadtpolitische Verordnung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eines bestimmten Stadtteils oder Stadtgebiets zu erhalten. Die Verordnung soll Spekulationen mit Immobilien und den Umbau in Luxuswohnungen verhindern und so weiterhin bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche soziale Schichten sichern. Auch sollen Mietwohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Milieuschutzgebiete sind in der Erhaltungssatzung geregelt, die auch zwei weitere Themengebiete beinhaltet: Die bauliche Eigenart und Gestaltung eines Gebietes sowie städtebauliche Umstrukturierungen. In der Hauptstadt Berlin gibt es aktuell insgesamt 45 Gebiete, die dem Milieuschutz unterliegen. Andere große Städte ziehen nach.

Vorkaufsrecht & Co – was es zu beachten gilt

Beim Verkauf und Kauf eines Hauses in einem Milieuschutzgebiet sind besondere gesetzliche Regeln zu beachten. Es gilt häufig das sogenannte Vorkaufsrecht. Dieses ermöglicht der Mietergemeinschaft oder dem Bezirk selbst, bei einem Verkauf an die Stelle des eigentlichen Käufers zu treten. Zum Zuge kommt das Vorkaufsrecht, wenn sich interessierte Käufer nicht an den Erhalt des Wohnraums nach den Schutzgebiet-Richtlinien verpflichten wollen oder davon auszugehen ist, dass die Mietwohnungen schon bald gewinnbringend verkauft werden sollen.
Kritiker des Gesetzes halten es für nicht zielführend. So konnte beispielsweise in der Hamburger Innenstadt auch mit Milieuschutzgebieten die stetig steigenden Mietpreise nicht verhindert werden, da die Nachfrage nach dem Wohnraum unbegrenzt hoch ist. Die Umwandlungsverordnung verhindert zusätzlich, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu verwandeln. Hier gibt es aber einige Ausnahmen: Wenn die Wohnung anschließend von der eigenen Familie genutzt wird oder der Verkauf an den Mieter oder dessen Nachfahren direkt geschieht, wird die Umwandlung genehmigt. Auch Immobilien, die zuvor nicht als Wohnraum dienten, dürfen zu Eigentumswohnungen gemacht werden.

Welche baulichen Maßnahmen dürfen im Milieuschutzgebiet vorgenommen werden? Welche nicht?

Die Maßnahme zum Milieuerhalt soll in erster Linie sogenannte Luxussanierungen verhindern. Umbauten in diese Richtung führen dazu, bisherige Mieter aufgrund der Preissteigerung aus dem Wohnraum zu verdrängen. Eigentümer von Mietwohnungen im Milieuschutzgebiet sind also bei Veränderungen an der Immobilie beschränkt. Unter anderem folgende bauliche Maßnahmen sind nach wie vor erlaubt:
  • Einbau von Audio-Gegensprechanlagen
  • Ersteinbau von Heizungen und Erneuerung alter Heizanlagen
  • Erneuerung von Fenstern
  • Dachgeschossausbau
Genehmigt werden außerdem all jene Sanierungen oder Veränderungen, die veraltete Zustände wieder auf ein zeitgemäßes Level bringen. Nicht erlaubt hingegen sind jene Veränderungen, die sich auf den Mietpreis auswirken würden, wie beispielsweise:
  • Grundrissänderungen / Zusammenlegung von Wohnungen
  • Anbau von Balkonen und Terrassen über 4 m²
  • Einbau von Fußbodenheizungen
  • Neue Einbauküchen
  • Einbau von Aufzügen
  • Einbau eines zweiten WCs und/oder Gästebadezimmers

Hilfe beim Immobilienverkauf

Berater TippDie Umwandlung eines Stadtteils in ein Milieuschutzgebiet kann jeden Eigentümer treffen. Um im Gesetzesdschungel den Durchblick zu bewahren, empfiehlt sich die Zusammenarbeiten mit einer Immobilienagentur, die auf diese Fälle spezialisiert ist. So kann trotz der vielen Einschränkungen ein fairer Kauf und Verkauf garantiert werden, der beiden Parteien und die Mieter zufriedenstellt.

Titelbild: ©iStock.com – Terroa