Durch Unternehmen wie Airbnb und Wimdu hat das Interesse an der klassischen Untervermietung wieder deutlich zugenommen. Immerhin: wer ein Zimmer in seiner Wohnung untervermieten will, hat berechtigte Chancen auf einen lukrativen Nebenverdienst. Aber auch dem Finanzamt ist diese Einnahmequelle nicht entgangen und erwartet dem entsprechende Steuereinnahmen.

Das Untervermieten von Wohnraum ist keine Privatangelegenheit

Unabhängig davon, ob eine Untervermietung rechtlich zulässig ist, betrachten viele Untervermieter das Vermieten eines Zimmers ihrer Wohnung als reine Privatangelegenheit. Eine Verpflichtung, auf die Mieteinnahmen Steuern zu zahlen, sehen viele Untervermieter nicht. Der Fiskus hingegen sieht das ganz anders. Somit kann eine nachträgliche Entdeckung der Untervermietung durch das Finanzamt recht teuer werden.

So muss jeder Arbeitnehmer Nebeneinkünfte die die Freigrenze überschreiten in der Steuererklärung angeben. Welche Arten von Nebeneinkünften steuerpflichtig sind, steht im Einkommenssteuergesetz (EStG). Eine Wohnung untervermieten fällt damit unter die Steuerrubrik Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.

Wohnung untervermieten begründet Steuerpflicht

In der Steuererklärung müssen alle Einnahmen angegeben werden, die dem Untervermieter im laufenden Jahr aus der Vermietung zugeflossen sind. Das bedeutet, dass nur die Mietannahmen versteuert werden, die sich tatsächlich auf dem Konto befinden. Mieteinnahmen, die sich noch auf dem sogenannten Verwahrkonto von Unternehmen wie airbnb befinden, gehören demnach nicht dazu, da der Untervermieter über das Geld noch nicht verfügen kann.

Doch wer Steuern zahlt, kann in der Regel auch bestimmte Ausgaben steuerlich absetzen. So können beispielsweise folgende Posten beim Finanzamt geltend gemacht werden:

  • Kosten für die Zimmerreinigung vor und nach der Vermietung
  • Werbungskosten
  • Dienstleistungen Dritter (z.B. Handwerker)
  • Sonstige Aufwendungen (z.B. Heizkosten, Strom, Wasser)

Die Ausgaben , die beim Wohnung untervermieten entstehen, werden vom Finanzamt jedoch nur anerkannt, wenn diese mit entsprechenden Belegen nachgewiesen werden können.

Wer eine erbrachte Dienstleistung gegen Quittung bar bezahlt, muss damit rechnen, dass das vom Finanzamt nicht anerkannt wird. Daher sind Dienstleistungen Dritter nur mit Rechnung und Zahlungsnachweis steuerlich absetzbar.

Video: Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Steuerfreigrenzen bei dauerhafter und vorübergehender Untervermietung

Unter bestimmten Voraussetzungen können Untervermieter von der Steuerpflicht aus Vermietung und Verpachtung befreit werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Untervermietung nur vorübergehend ist und die Einnahmen nicht mehr als 520 Euro im Jahr betragen. Wichtig ist dabei, dass sich die untervermietete Räumlichkeit in der Wohnung beziehungsweise dem Haus befindet, in dem auch der Untervermieter wohnt. Einen Raum in einer zweiten Wohnung untervermieten fällt somit nicht unter diese Regelung.

Ebenso steuerfrei sind Einnahmen aufgrund dauerhafter Untervermietung, sofern der Betrag von 410 Euro nicht überschritten wird. Einnahmen, die über der Freigrenze liegen ,werden bis zu einer Summe von 820 Euro ermäßigt besteuert. Wird auch dieser Freibetrag überschritten, müssen alle Einnahmen ohne Abzug versteuert werden.

HINWEIS: Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Untervermietung stehen, können in diesem Fall nicht geltend gemacht werden.

Berater Tipp

Keiner kommt am Fiskus vorbei

Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte muss Steuern zahlen. Allerdings kann es sich unter Umständen bei kurzfristigen Untervermietungen lohnen, sich als Kleinunternehmer anzumelden, sofern die Einnahmen nicht mehr als 17.500 Euro im Jahr betragen.

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