Das neue WEG Gesetz: Welche baulichen Änderungen sind erlaubt?

Wohnungseigentum bedeutet im Laufe der Zeit, eine Bausubstanz zu erhalten, sie technisch anzupassen oder zu modernisieren. Die Genehmigung von Baumaßnahmen unterliegt entsprechend Wohnungseigentumsgesetz (WEG) klaren Regeln. Das neue WEG Gesetz nicht zu beachten, kann dabei unangenehme Folgen haben.

Unterschiedliche Baumaßnahmen – Unterschiedliche Zustimmungspflichten

Der Gesetzgeber hat die Aufgabe, bei Baumaßnahmen die Interessen des einzelnen Eigentümers, der Eigentümergemeinschaft, sowie möglicher Mieter, ausgleichend zu regeln. Aus dem Grund sind in der Regel Baumaßnahmen durch Beschluss der Eigentümer zu genehmigen.

Bei modernisierenden Instandhaltungsmaßnahmen reicht für diese Genehmigung die einfache Mehrheit. Für Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 Abs.1 BGB haben die Änderungen über das neue WEG Gesetz die Möglichkeiten zur Durchführung dieser Maßnahmen vereinfacht. War früher ein einstimmiger Beschluss der Eigentümer notwendig, reicht seit Änderung eine Dreiviertel-Mehrheit nach dem Kopfprinzip, wobei die Mehrheit der Eigentümeranteile repräsentiert werden muss. Diese verbesserte Regelung im § 22 Abs. 2 und 3 WEG schafft Raum für moderne Anpassungen, wie beispielsweise Balkone oder Kommunikationsanlagen (Kabelanschluss) und ähnliches. Allerdings dürfen auch diese Maßnahmen die Rechte einzelner Eigentümer nicht unbilligend beeinträchtigen.

Das betrifft ebenfalls Baumaßnahmen am Sondereigentum. Die Freiheit der Entscheidung des Eigentümers, sie zustimmungsfrei an seinem Eigentum durchführen zu dürfen, unterliegt der pauschalen Bedingung, keine Rechte Dritter zu verletzen. Das ist immer zu prüfen und im Zweifel über einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu sichern.

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Kosten für Instandhaltung – Verteilung nach Nutzenprinzip

Wichtig für die Kostenverteilung, im Einzelfall kann nach § 16 Abs. 4 WEG von der einfachen Umlage abgewichen werden. Das gilt sowohl für Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung als auch Modernisierung. Mit Dreiviertel-Mehrheit (Kopfzahl) kann beschlossen werden, das die Umlage sich am Gebrauchsvorteil des Einzelnen orientiert. Bedingung der Dreiviertelmehrheit ist darüber hinaus, sie muss die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Mit diesem abweichenden Kostenverteilungsmaßstab wird erreicht, das besondere Interessen einer Eigentümerpartei, die aus einem besonderen Nutzensvorteil bestehen, nicht zu allgemeinen Lasten der Eigentümergemeinschaft gehen. Das öffnet gleichzeitig auch den Weg für Zustimmungen. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis als Prinzip, schafft einen Interessenausgleich. Diese Art der Kostenumlage ist eine Kann-Bestimmung. Sie muss ausdrücklich von der Eigentümergemeinschaft so beschlossen werden.

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Rechtssicherheit – Im Zweifel hilft immer ein Beschluss

So klar die Regeln auf dem Papier sind, in der Praxis sieht es oft anders aus. Wo hört die Instandhaltung auf, wo beginnt die bauliche Veränderung, wann werden Interessen anderer Eigentümer verletzt, wer bestimmt das, usw. Gerade die Vereinfachung der Zustimmungsregeln bergen auch Fehlerquellen. Die Frage, die Rechte Dritter mit einer Baumaßnahme nicht zu beeinträchtigen, ist immer auch eine subjektive. Oft werden die unterschiedlichen Auffassungen erst im Nachgang vor Gericht geklärt, mit möglicherweise einschneidenden Konsequenzen für den Eigentümer einer Wohnung.

Rückbau oder Schadensersatzforderungen gegen einen Eigentümer, der Baumaßnahmen durchgeführt hat, können dann Gegenstand von Gerichtsterminen sein. Abgesehen von der Verjährung, die sich nach § 195 BGB richtet und drei Jahre beträgt, ist der sicherste Weg diesem Problem aus dem Weg zu gehen, die Rechtssicherheit durch einen gültigen Beschluss der Eigentümer, vor Beginn der Baumaßnahme, herbeizuführen.

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Titelbild: © iStock.com/macfoto80