Leben ist das, was passiert, während du damit beschäftigt bist, andere Pläne zu machen“ – dieses Zitat aus einem Song von John Lennon trifft auch auf den Bereich der Baufinanzierung zu. Dies liegt vor allem an der Tatsache, dass Baufinanzierungen über einen sehr langen Zeitraum hinweg abgeschlossen werden. Gängige Laufzeiten betragen zwischen 10 und 30 Jahren. Dass das Leben einem hier hin und wieder einen Strich durch die eigene Planung macht, ist keine Seltenheit. Forward-Darlehen wurden exakt dafür konzipiert: Sie sollen die Anschlussfinanzierung ein Stück weit planbarer machen. Doch wann sind sie überhaupt geeignet und welche Unterschiede gibt es in Bezug auf die Konditionen?

Das Forward-Darlehen: Fels in der Zinsbrandung?

Wenn künftige Hausbauer die Finanzierung des Hausbauprojektes kalkulieren, gehen sie zunächst einmal von einer festen Laufzeit aus. Innerhalb dieser Zinsbindungsfrist bleibt der Zinssatz für den Immobilienkredit gleich.

Doch nach Ablauf der Zinsbindung besteht im Normalfall noch eine Restschuld, die dann weiterfinanziert werden muss. Das Tückische an einer solchen Anschlussfinanzierung liegt darin, dass sie zum dann gültigen Zinsniveau abgeschlossen wird.

Lag das Zinsniveau bei Abschluss der Baufinanzierung sehr niedrig und sind die Zinsen seitdem allgemein gestiegen, könnten sich die Zinskosten erheblich erhöhen. Innerhalb von 10-30 Jahren kann das Zinsniveau ganz erhebliche Sprünge in beide Richtungen machen.

Video: 5 Tipps für die Anschlussfinanzierung

Heutige Zinsen für die Zukunft sichern

Genau hier setzt ein Forward-Darlehen an: Wenn die eigene Zinsbindung in den nächsten Jahren abläuft, aber die Zinsen sich aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau befinden, wäre es gut, sich das Zinsniveau auch für den künftigen Zeitpunkt zu sichern. Dies ist über ein Forward-Darlehen möglich, wie folgendes Beispiel zeigt:

  1. Das Zinsniveau liegt 1 Jahr vor Ende der Zinsbindung bei 0,6%
  2. In 1 Jahr könnten die Zinsen wieder gestiegen sein
  3. Der Kreditnehmer schließt heute ein Forward-Darlehen ab
  4. In 1 Jahr hat er bereits seine Anschlussfinanzierung zum damals vereinbarten Zinssatz

Somit lassen sich also auch zukünftige Kosten sinnvoll planen. Banken stellen heute Forward-Darlehen für bis zu 66 Monate in die Zukunft zur Verfügung.

Forward-Darlehen sind mit Kosten verbunden: Ein genauer Blick hilft

Die zusätzliche Planungssicherheit ist leider nicht kostenlos erhältlich. Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, muss für die Bereitstellungsdauer bis zur Auszahlung einen Zinsaufschlag hinnehmen.

Es werden also keine gesonderten Kosten fällig, sondern die Anschlussfinanzierung verteuert sich je nach Zeitraum, den der Kreditnehmer vorausplanen möchte. Ein gängiger Zinsaufschlag beginnt bei 0,02 Prozent pro Monat, wobei es hier je nach Anbieter Unterschiede gibt.

Und genau hier können schon kleine Zinsdifferenzen einen riesigen finanziellen Unterschied machen. Bei einer Anschlussfinanzierung mit einem Zinssatz von ursprünglich 0,8% würde der Zinsaufschlag je nach Höhe das Darlehen deutlich verteuern:

Zinsaufschlag pro Monat Zinssatz für das Forward Darlehen bei 1 Jahr Bereitstellung
0,02% 1,04%
0,018% 1,016%
0,025% 1,1%

Abbildung 1: Verschiedene Zinsaufschläge für Forward-Darlehen und deren Auswirkungen auf den Gesamtzinssatz

Auch wenn die Zinsunterschiede auf den ersten Blick marginal erscheinen, können sie bei entsprechend großen Kreditsummen und Laufzeiten von 10 Jahren und mehr eine erhebliche finanzielle Wirkung entfalten.

Wer beispielsweise eine Restschuld von 150.000 Euro über 10 Jahre bei einer anfänglichen Tilgung von 4% weiterfinanziert, zahlt bei einem Zinssatz von 1,04% knapp 700 Euro weniger Zinsen als bei einem Zinssatz von 1,1%.

Dies zeigt sehr eindeutig, wie wichtig es ist, auch kleine Zinsunterschiede im Bereich der Baufinanzierung zu beachten.

Ein Vergleich der Konditionen erweist sich hierbei also als entscheidend und kann die finanziellen Vorzeichen der gesamten Baufinanzierung erheblich beeinflussen.

Vorsicht: Die Konditionen eines Forward-Darlehens sind bindend

Was darüber hinaus bei Forward-Darlehen gerne vergessen wird: Der Kreditnehmer schließt einen bindenden Vertrag ab. Sinken die Zinsen im obigen Beispiel bis zum Ablauf der Zinsbindung die Zinsen noch weiter, ist der Kreditnehmer trotzdem verpflichtet, das Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen.

Die höhere Planungssicherheit auf der einen Seite stellt zwar durchaus einen Gewinn dar, jedoch erweist sich das Ganze immer auch eine als Art Risikospiel.

Alles hängt davon ab, ob die eigene Prognose im Hinblick auf die Zinsentwicklung eintritt oder nicht. Im schlimmsten Fall muss der Kreditnehmer sonst das verhältnismäßig teure Forward-Darlehen nutzen, während das künftige Zinsniveau noch deutlich günstiger aussieht.

Tipp: Der Gesetzgeber hat in §489 BGB für Laufzeiten von mehr als 10 Jahren ein außerordentliches Kündigungsrecht für Darlehensnehmer integriert. Die Kreditnehmer können das Darlehen dann mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und sich nach besseren Alternativen umschauen. Sollte die eigene Baufinanzierung also schon länger als 10 Jahre laufen, lässt sich mit einem Forward-Darlehen und 6 Monaten Bereitstellung schnell eine günstige Anschlussfinanzierung finden.

Lohnt es sich aktuell, ein Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen?

Diese Frage lässt sich nicht einfach beantworten. Aktuell scheint es tatsächlich einen leichten Aufwärtstrend bei den Bauzinsen zu geben.

Diese hängen hierzulande vom Pfandbriefmarkt ab, da die Kreditgeber (Banken) ihre Baufinanzierung über Pfandbriefe finanzieren.

Trotzdem liegen die Zinsen Anfang 2020 immer noch deutlich unter denen von 2019.

Berater TippKurzfristig wird es also keine deutliche Änderung des allgemeinen Zinsklimas geben. Wie diese Entwicklung in 3-5 Jahren aussieht, lässt sich aktuell nur sehr schwer bemessen. Zwar zeigt die wirtschaftliche Entwicklung nicht gerade nach oben und auch die politischen Verwerfungen in der Welt wie der Brexit, die Handelskrieg zwischen den USA und China sowie weitere Konfliktherde im Nahen Osten könnten die Wirtschaft belasten. Dies würde eher für ein weiterhin niedriges Zinsniveau sprechen. Andererseits hat sich die Konjunktur zuletzt auch bei vielen Störfaktoren als so robust erwiesen, dass eine lange große Krise ausblieb.

Forward-Darlehen sollten richtig eingesetzt werden

Ein Forward-Darlehen stellt eine gute Möglichkeit dar, bei der richtigen Zinskonstellation mehr Planungssicherheit zu gewinnen.

Kreditnehmer können sich so die aktuell niedrigen Zinsen auch für die Zukunft. Dabei ist es jedoch wichtig, die Konditionen der einzelnen Forward-Darlehen zu vergleichen.

Gerade die Differenzen bei den Zinsaufschlägen bringen mitunter große Kostenunterschiede mit sich. Darüber hinaus sollte sich jeder Kreditnehmer darüber klar werden, dass er ein abgeschlossenes Forward-Darlehen auch dann in Anspruch nehmen muss, wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt noch weiter gesunken sind.

Titelbild: © iStock – Witthaya Prasongsin