Früher haben viele Fonds von Banken Kreditverträge gekauft, um dann gewinnbringend eine Zwangsvollstreckung zu betreiben. Auch heute noch tätigen Banken noch sogenannte Kredit-beziehungsweise Forderungsverkäufe an Dritte, jedoch stellt sich die Frage, ob der Verkauf von Immobilienkrediten überhaupt erlaubt ist.

Kreditverträge können generell verkauft werden

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist nicht nur der Kauf von beweglichen Sachen erlaubt. Auch schuldrechtliche Verträge wie zum Beispiel ein Immobilienkredit können käuflich erworben werden. So haben die Banken in finanziell schweren Zeiten die Möglichkeit durch einen Verkauf Immobilienkredite los zu werden, die wirtschaftlich nicht mehr rentabel sind.

Das bedeutet, das Bankhaus kann sich schnell und günstig refinanzieren. Demnach ist der Verkauf von Immobilienkrediten nach deutschem Recht generell erlaubt.

Allerdings hatte diese Praxis in der Vergangenheit viele Kreditnehmer in den finanziellen Ruin gestürzt. Daher hat der Gesetzgeber im Jahr 2008 die gesetzlichen Vorschriften geändert.

Berater Tipp

Keine Anschlussfinanzierung

Früher war es gängige Praxis, dass die Fonds nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des Kreditvertrages keine neue Anschlussfinanzierung anstrebten, sondern die sofortige Tilgung der Restsumme verlangten. Da dazu nur wenige Kreditnehmer in der Lage waren kam es zu Zwangsversteigerungen.

Voraussetzungen für den Verkauf von Immobilienkrediten

Mit dem im Jahr 2008 verabschiedeten Risikobegrenzungsgesetz soll damit Schluss sein. Zwar ist es nach der gesetzlichen Neuregelung der Verkauf von Immobilienkrediten nach wie vor erlaubt, jedoch nur unter strengen Voraussetzungen. So muss jetzt die Möglichkeit des Kreditverkaufes im Vertrag schriftlich manifestiert sein.

Zudem muss die Bank den Kunden bei der Vertragsunterzeichnung explizit auf die Vertragsklausel hinweisen. Plant das Kreditinstitut den Verkauf des Darlehensvertrages, muss der Kreditnehmer davon in Kenntnis gesetzt werden. Aber es gibt noch weitere Vorschriften an die sowohl die Bank als auch der Käufer gebunden sind:

  • Der Käufer muss den Kreditnehmer umgehend über den Forderungserwerb beziehungsweise Gläubigerwechsel informieren
  • Eine außerordentliche Kündigung durch den neuen Gläubiger ist nur dann statthaft, wenn der Darlehnsnehmer mit mindestens zwei monatlichen Ratenzahlungen im Rückstand ist
  • Die geschuldete Summe muss 2,5 Prozent der Kreditsumme entsprechen
  • Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung muss die Bank ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung anbieten und dem Kunden die Verkaufsabsichten mitteilen
  • Während der Zinsbindungsfrist kann der Vertrag nicht gekündigt werden

Wie lässt sich ein Kreditverkauf verhindern?

Ein ungewollter Kreditverkauf lässt sich durch ein entsprechendes Veräußerungsverbot im Darlehensvertrag verhindern. Allerdings verlangen die meisten Banken für die vertragliche Aufnahme der Klausel eine Gebühr. In der Regel handelt es sich dabei um Zinsaufschläge von etwa 0,2 Prozent. Zudem kann ein Kreditvertrag nur dann gekündigt und verkauft werden, wenn sich der Kreditnehmer in Zahlungsverzug befindet.

Wer also immer seinen monatlichen Zinsverbindlichkeiten pünktlich nach kommt, braucht den Verkauf von Immobilienkrediten nicht zu fürchten.

Video: Kreditrichtlinie

Schon im Vorfeld den Verkauf von Krediten regeln

Von dem Risikobegrenzungsgesetz sind nur die Kreditverträge betroffen, die nach dem Jahr 2008 geschlossen wurden.
Wer einen Kreditvertrag abschließt, sollte schon vor der Vertragsunterzeichnung darauf achten, dass ein Forderungsverkauf durch die Bank ausgeschlossen ist.

Außerdem sollten die Monatsraten für das Darlehen unbedingt so berechnet sein, dass eine regelmäßige Ratenzahlung auf jeden Fall gewährleistet ist und somit ein Zahlungsverzug unter normalen Umständen nicht möglich ist.

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